PP電子行堅信，所謂的機遇，實則是規律所帶來的。

編者按：一個博。桓魴幸。

走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。

作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地產網 二次創業的陳勁松，心態依舊很年輕。

他是個足球迷，尤其是梅西球迷。北京時間周日上午的美洲杯決賽，迪馬利亞單刀挑射攻破巴西的球門，換來阿根廷時隔28年久違的國際大賽冠軍獎杯。

陳勁松眼里，卻只有從德國世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎、金靴獎并圓夢的“梅老板”：“太勵志了。”

周一凌晨則迎來歐洲杯決賽，這真是種幸福的負擔。他決定打破作息規律，3點半起床收看賽事，“居然自己就醒了。比賽不看還是可惜，蠻精彩的。”

最終，主場作戰的英格蘭在點球大戰中以2-3憾負意大利。他余興未。乖諗笥訝Σ斡肓慫魎垢翹匕才19歲小將薩卡主罰第5球的話題討論。

他說，這是出于對生活的熱愛，熱愛才會干這事。王石曾給他推薦一本書，介紹了數種提高生活質量的方法，最后兩種分別是有自己的愛好，以及始終對生活保持愛心。

短暫休整后，當天他從珠海橫琴趕回深圳羅湖商務中心，和PP電子會面。橫琴新區是PP電子行擬遷的新注冊地，遷址被解釋為珠海與深圳雙總部發展需要。近一年以來，陳勁松有相當一部分時間里都在珠海度過。

“這些（采訪）問題我還是做了準備的。”他在提綱上密密麻麻做滿了標注，開始與PP電子聊起房地產政策和市場。

“10年前我說三十年為一世而道更，現在到40年了，于是就得更加嚴厲。”

作為學者型企業家，多年以來陳勁松一直向市場傳遞自己的理性分析和辛辣點評，試圖激發房地產行業的嚴肅思考。

這一次他分享了對“十四五規劃”學習的心得體會，認為政策管控已令房地產開發轉向長周期模式，REITs和共有產權成為轉型的工具，用地指標應跨省調劑等。

這些心得，后來被他歸納為2035年中國不動產行業的“十大預判”。

而PP電子行堅信，所謂的機遇，實則是規律所帶來的。

結構性

大約從十多年前開始，陳勁松就認為發展規律會變，此后他頻繁引用“三十年為一世而道更”。

他當時認為，從1979年到2009年，前三十年的大道理都應該變了，而在新的三十年間，頭十年國內主要依靠土地財政的舊模式應對新危機。

“新的模式，我預計在2019年到2029年將全部誕生。”至于如何研判未來的規則，他援引了招商銀行原行長馬蔚華經常說的那句：不知未來者，無以評判當下；不知世界者，無以理解中國；不知宏觀者，無以處理微觀。

十九大報告提出“房住不炒”定位，令陳勁松感到房地產提前步入了新時代。他對報告進行深入研讀后，意識到住房基本制度開始完全不同，“增長速度已經不再是主要發展目標”。

時至如今，三道紅線、五檔貸款管理、集中供地等調控政策相繼出臺，令房地產行業面臨劇變。在陳勁松看來，這種劇變背后有著必然性。

“道更”的客觀因素包括，中國從全面城市化進入到新階段，包括重點城市群化、全面城市化總量已經完成。

“總量的城市化基本是適配的，現在只不過是結構性問題，房地產要調結構。”

結構性問題的外在表現，包括主要城市面臨用地指標困境，全國土地拍賣格局也從過往大約500個城市收縮至50個，進一步導致部分城市過熱。三道紅線，土地兩集中政策，便由此誕生。

陳勁松提高分貝，重申調結構是必須的，而且很早就應該落實。而現階段應該做的事，是改變原先省內調節用地指標的做法，實行省際調節。

這也是他所總結的“十大趨勢”中，涉及土地的重要預測。由于省內經濟不平衡使得建設用地在省內調節已產生作用，但省際不同的經濟結構又弱化了這種作用。為守住18億畝耕地紅線，用地指標的跨省調劑是必要的，有助于提升土地資源配置效率，避免浪費。

實際上，重慶市原市長黃奇帆于2019年亦曾指，過去土地供應東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松。要降房價、控制房價，就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

黃奇帆當時預計，今后十幾年國家會在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。在這過程中，土地并非一步到位，但可以預支一部分土地，采取“爬行釘住”的做法。

“第七次人口普查結果都出來了，干嘛還在省內調節呢？”陳勁松覺得，十四五規劃已經指明方向，要重點發展城市群，這是房地產的歸途。“重點城市群就那些，而且也是這些地方的房價漲。PP電子的分配機制未來就要按市場來進行。”

他轉而建議，在全國范圍內調節用地指標，將指標傾斜深圳等供應稀缺城市，通過大系統合理解決房價問題，這必須由中央出面統籌協調。

其次是為解決住房問題實行市場、計劃雙軌制時，陳勁松同樣認為，要貫徹十四五的共有產權、強保障、有利租賃等理念，也需要因地制宜地調節建設指標。

“共有產權，它肯定是在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國統一鋪開。”

他對此總結，十四五規劃就是指明城市群、主要城市、房價上漲城市、人口流入城市，“PP電子必須那樣干”。

“城市群”概念4年前被十九大提及時，陳勁松已敏銳地意識到城市群協調戰略的大勢已定，但他發現政策一直“憋著”，大灣區內部還沒有做到“統一協調”。協調就是產業轉移、人口轉移等，在大城市間、城市群內更自由、更有效的流動。

故而他提出另一種預測：城市群內置業將取消限制。具體而言，城市群內各城市互認社保、醫保、購房資格，取消行政區域性限制。

“惠州把指標賣給深圳，在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障，這就是城市群。”

房住

PP電子的話題開始轉向“房住不炒”，近5年的中央工作會議，有4年提及“房住不炒”，這展示出政策的連貫性和中央穩定房地產市場的決心。

陳勁松笑著說，事實上，調控房價的效果已經很顯著，“如果不這么調，深圳（房價）早就超香港了”。尤其是過去一兩年，調控政策之嚴厲前所未有，抓的都是命門：斷流通，控制金融，壓制賣方。

他給“房住不炒”的建議，除了用地指標調劑及城市群協調，還包括提高“炒房”成本，以及提供均等公共服務等。

盡管堅持認為由于門檻高、流通性低、貸款壓力等客觀條件存在，與全球其它地區相比國內樓市并不存在“短炒”行為，但陳勁松承認，持有房產成本過低導致了中期的投機。比如深圳，第三方數據統計，過去十年間全市房價漲幅達3.7倍。

“房地產稅推出尚有難度，容易打錯人，落地成本也特別高。”考慮到房地產稅在全國范圍內遏制住宅價格的作用可能有限，他認為可以學習加拿大、澳洲等地區的發展經驗，推廣征收房屋空置稅。

外界對空置稅的討論并非首次。

過去數年很多地區變成“睡城”，有數據稱，國內的住房空置率或達到20%。住建部原副部長仇保興曾指，房地產稅應分類進行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅。黃奇帆也曾表示，如果空置稅的稅率能達到3%，就可以徹底杜絕炒房。

陳勁松認為，空置稅不應限制在住宅，無論什么類型的房子，工業、商辦用途還是第幾套住宅，超出一定時間的“空置”就要繳稅。“房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。”

部分工業區及非核心地段的其它項目，同樣存在空置、浪費及人氣不足等問題。這反映了城市空間包容性與規劃滯后的矛盾，嚴厲管制和沒有人氣的矛盾，以及職住不平衡的矛盾。他認為，城市的“病癥”與規劃較為剛性有關，應適度放開城市用地性質的“兼容度”。

“工業、商業用地的性質需要高度包容性，只要不是純住宅，PP電子都應該包容。”他描繪著包容性的場景：“人家項目上面是研發，中間有組裝間，下面開商場、展廳，旁邊再賣咖啡，這個城市不就活躍了嗎？”

另一種建議則針對醫療、教育等準公共產品。以名校為例，陳勁松分析，名校的本質即師資力量強大，只要實行名師、名校長輪換制度，資源一旦開始流轉，“學區房”概念便隨之作古。

他預判，公立學校的名校概念，將通過充分供應、均等分配兩種路徑弱化，其中教師的跨校“定期流動制”將是解決教育資源配置不均衡的選項之一。實際上，現階段上海、北京、西安等城市已計劃或啟動試點中小學教師輪崗制，未來有望繼續擴大范圍。

而視角切換至開發商，土地兩集中政策將供應納入全國管控范圍，它們過往無序拿地的行為也將被限制。在控制供應的同時，土地出讓條件要求競配建自持面積，導致開發商自持物業的比例快速上升。

“自持物業”被陳勁松視作標志性的變化，它的出現反過來要求房地產從短周期轉向長周期。這同樣也符合十四五規劃提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度的發展方向，更何況2021年政府工作報告中，還對保障性住房及長租公寓著墨了較多。

多主體供應不止于土地招拍掛，其它還包括國務院就集體土地建設保障性租賃住房，深圳等城市也計劃允許商業用地改住宅。

但這衍生了新的問題，長時間自持會給開發商帶來巨大的資金壓力，原先企業對租賃業務重視度不高，租賃價格不高，利潤無法覆蓋融資成本。陳勁松直言，到現在大家都算不過賬，還在找出路，發展租賃業務動力不大也主要源于此。

突破這一瓶頸的關鍵在于，租賃住房行業需要實現閉環。包括允許集體土地發行REITs，商改住部分經核定后轉變為共有產權房，以由國家持有部分股權形式代替地價補交。共有產權房若要流通，則需建立“封閉的市場”，與商品房市場嚴格區分。

“未來某個時期什么方式能給這個行業提供幫助？我覺得就是這幾個，租賃資本化打開，REITs打開。”

規律

陳勁松對行業的研判是不間斷性的，他希望房地產各相關方都傳遞理性思辨的聲音，“需要有人說，PP電子要不斷地講”。

中國房地產是一個從無到有逐漸發展起來的市。蛉绱，探索、試錯是必然的過程。陳勁松偏好讀人文、國外規律性的書，知世界、宏觀及未來，對比不同的成熟市場的發展歷程讓他有很多反思和判斷。

比如參考日本、韓國及美國的經驗，讓他感到中國未來城鎮化并非三四線的城鎮化，而是大都市圈化；香港“公屋富戶”政策，為內地區分保障房與商品房提供借鑒；日本實行七十年教師輪崗制，則是“教育平權”的典型案例。

在他看來，所謂“競爭力”即跟上時代的要求，而時代正在發生變化，“我建議大家，第一是要學十四五規劃，第二要看《新聞聯播》。”

他將開發商感到的焦慮分兩種，前者是發展的焦慮，出路是學習十四五規劃，原先賺快錢的時代已經過去，企業需要重新定位。這是時代風格的轉變，房地產開發行業將從“強復制、高周轉”轉向“重資產、長周期”，REITs這將是模式轉換的支撐工具。

后者則是債務的焦慮，主要集中在債務杠桿較高的企業群體。他告誡，行業原先賺的是人口紅利、城市化紅利，以及快速復制周轉的錢，并不是全靠本事。如今大家需及時止損，心態要調整過來。

隨著國內的城市化進入城市群階段，陳勁松認為，發展機會并不亞于以前。只要深耕，趟出新時期的任何一條路，企業便會再迎來快速發展。

PP電子行過去的發展未嘗不是在趟一條路，中間亦經歷不少探索。

“PP電子一直在一手樓（代理）前線，最先感知到市場的變化。”陳勁松回憶，所以PP電子行較早地在探討資產運營層面的做法，諸如長租公寓、辦公空間及金融等都有涉足，他形容為“中國式轉型”。

轉型之初的設想、構建都是極美好的，PP電子行此后代理業務規模受到挑戰，新業務遲遲未形成增長點。陳勁松回望過去，得出的結論是：探索早了，膽子大了。

以紅璞公寓為例，PP電子行并未預見到需重整很多樓宇，后者需要支付巨大成本；以及未預測到會計制度改變，導致上市公司層面出現虧損。

去年4月，PP電子行曾就2017-2019年資產運營服務業務的營收為正、毛利為負一事回應深交所。其中提及，租賃成本按會計準則規定的直線法核算入賬，租賃期的前半部分分攤入賬的租賃成本比合同實際支付租金高，導致項目運營前期賬面租賃成本較高。

去年7月，PP電子行引入大橫琴集團，主動向“大交易+大資管”業務聚焦。陳勁松說，過去所付出的代價是值得的，促使PP電子回歸初心，重新回到輕資產服務：“PP電子本來就是一個輕資產公司。”

付出代價并非沒有收獲，PP電子行至少取得了兩方面經驗，這多少令陳勁松感到欣慰。

其一是長租公寓系統運營的經驗，只要公寓一上規模，消防、裝修等問題必然層出不迭，過往積累的經驗便能派上用場。他很快補充：“PP電子做輕資產運營就是不斷完善系統，不斷積累經驗，希望為將來大規模的出租服務。”

其二則是大資管的運營經驗。“資產”即未來不斷產生效益的投入，廣義來說，城市廣場、場館展廳、公共設施等等都可以產生有形或無形的效益。這同樣貼合PP電子行所提的“初心”：挖掘資產的價值，降低運營的成本。

陳勁松介紹，PP電子行在深圳有管理羅湖區桂園街道辦項目，該項目最早于2018年簽約，由PP電子行及紅璞公寓負責項目改造、運營工作。除此以外，今年大資管業務也逐漸擴大至濟南高新區等地。他相信，明年公司在這方面將有很好的案例誕生。

“關鍵不能太急。”他追求的是循序漸進的發展：“就怕步子邁得太快，一下陷入到里面。就像羅湖市民服務中心，PP電子試試怎么運營，這樣的代價就很小。”

或許數年的轉型一度令陳勁松感到困惑，但這并沒有使他停在當下，反而讓他更相信資管時代的到來會愈來愈快。對于PP電子行，他希望堅定地摸清方向后就要有耐心，所謂的機遇，是規律所帶來的。

再提及目標時，他已顯得淡然而輕松：“PP電子不想后發先至，也沒那本事。PP電子慢慢來，就解決痛點。”有時候，慢一點反而會比較快。

以下是觀點地產新媒體對PP電子行聯席董事長陳勁松的部分采訪實錄：

觀點地產新媒體：三道紅線、土地兩集中等政策深刻影響行業，對于行業的變化有什么感想？未來房地產應該怎么發展？

陳勁松：這是必然發生的，中國房地產發生必要性的轉移。10年前我說三十年為一世而道更，PP電子都遠遠過了30年，現在到40年了，本來已經更都沒更，現在就得更加嚴厲。

道更幾個必然轉變的客觀因素，包括中國從全面城市化開始進入到新階段，重點的城市群化，全面城市化的總量已經完成。現在只不過是結構問題，房地產要調結構。

比如說用地指標還按照每個省報的原則來放，人口增長快的省怎么辦，人口凈流入多的地區怎么辦？所以現在是結構性問題。建議人口增長不高的地區就別放那么多用地指標了，把用地指標給人口多的。

另外一個就是土地政策，原先是全中國大概接近500個城市土地都賣得好，現在基本上收縮到50個城市，這些城市也是房價、地價比較貴的地方，怎么辦？那就三道紅線、土地兩集中。

土地兩集中是一種暫時的辦法，但深刻影響著這個行業了，企業就必須得轉變。PP電子發現土地兩集最關鍵是自持物業快速提升，而且提升比例大，這是前所未有的，就客觀要求整個房地產從短周期變成長周期。

觀點地產新媒體：長周期對資金和運營的要求更高。

陳勁松：這是巨大的壓力。長周期自持，突然就出現了一個賣和租的問題。原先所有的企業對租不重視，而且也算不過賬。今年國家出臺一系列的辦法鼓勵租賃，到現在大家都算不過帳，還在找出路。整個房地產都得面對這些情況，它是必然發生的，那企業怎么辦？我的感覺就是好好學習十四五規劃。

房地產既然變成長周期，那你就應該關心長周期的事，政府明明白白告訴你的就是十四五規劃，在哪里發展，要解決什么問題，其實都說得挺清楚了。

觀點地產新媒體：十四五規劃具體將會帶來哪些變化？

陳勁松：十四五規劃關鍵詞之一，多主體供應。除了招拍掛，還有一些以前的自持物業可以改造。可是PP電子總是忽略這件事，因為沒有一個標準的路徑，大家就覺得麻煩。

比如政策說得清清楚楚，以保障性和共有產權住宅解決城市新青年的居住問題。PP電子的新青年買房壓力太大了，強調保障房和共有產權房，解決新青年、新市民的居住問題，難道不應該天天追著這個探討嗎？比如拍了一塊自持地，能不能跟政府商量，改成共有產權房？現在REITs已經放開到國有資產的保障用房，能不能把自持物業變成REITs？

我覺得這些都是必要做的，一定要重視十四五規劃。租賃這一塊，其實是整個行業需要閉環。每一步都要政府綜合來解決，今年是十四五規劃提出來的探索年，我認為未來三五年之內應該把這些東西都理順，這樣房地產依然是一個非常巨量的跟以前不一樣的行業。

觀點地產新媒體：發展城市群應該注意哪些方面的事項？

陳勁松：十四五規劃已經告訴PP電子，重點發展城市群，而不是全國統一發展。重點城市群不就是幾個嗎？而且房價漲也就這些地方漲。有些房價繼續漲的城市，別調配用地了，有些用地不匹配的，這時候就需要調配了。誰能調配？只有國家。

我覺得共有產權、強保障、有利租賃，肯定都是集中在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國統一鋪開。貫徹十四五規劃要因地制宜，而PP電子的分配機制是按照省域、按照城市，而沒有按照真實需要。

城市群怎么理解？十四五規劃提出發展城市群，惠州、東莞跟深圳這么近，就可以承接深圳的保障房。

同時在深圳工作的人去到周邊城市依然能享受保障，社保互認，這樣才能算城市群。香港的房子有一半是保障房，只不過要排期。

觀點地產新媒體：熱點城市房價依然維持高位，除了多主體供應，還有哪些舉措可以控房價？

陳勁松：PP電子的調控政策從來沒有這么嚴厲過，抓的是命門。比如說斷流通，流通都斷了，哪還有炒房這事呢？不讓你買，還不讓你賣，然后門檻也提高，買房按揭門檻越來越高。然后就是控制金融，壓賣方。

跟全球其他地方比較起來，PP電子不叫炒樓。PP電子的最大的問題是持有房子沒成本，放著等升值，中期比如說拿深圳房持有5年翻一倍、兩倍。

而房產稅推出太難了，容易打錯人，落地成本特別高，比如甄別一套二套成本就很高。我認為要學學溫哥華、澳洲收空置稅，空置稅更科學、合理。只要保證房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。這種做法加拿大做得很成熟，要打七寸。

第二個就是均服務，我覺得目前還沒調到位。就是學日本，老師在一個學校工作幾年之后就要調學校，不能老在一個學校。就把學校、學區均等化，這樣有利于公平。這樣一打亂，就沒有學區房的概念了。

公共服務要均等，公共服務最重要的就是醫院和學校。人民群眾日益增長的對醫療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾，這是主要矛盾，要解決主要矛盾。

觀點地產新媒體：國家最近對住房問題也提了很多的解決思路，比如集體用地入市、執行商改住等等，解決問題的核心關鍵是什么？

陳勁松：就是算不過賬，經濟主體沒有動力，比如集體用地投資商沒動力；白領也沒啥動力，長期生活而沒有配套、交通遠怎么辦？必須突破動力問題，其實就是兩個，要能算得過帳，集體土地REITs必須開放，發REITs可能就算得過帳了。

另外一個就是商改。艄燦脅ǚ。商改住改租，企業已經交了商業地價很多年，利息加起來已經很高了，改造也需花費很多成本。而如果通過國家擁有一部分產權替代補交地價，剩下的就是共有產權，這樣企業就有動力了。所以關鍵是核定變成共有產權，國家持有一部分。

共有產權房如果再想賣，就建立第二市。荒藶舾獻矢竦娜恕Ｏ愀壅庖豢櫚惱策可以借鑒，如果你有了微利房，想買商品房就必須把微利房賣給政府，政府再給排隊的人。

觀點地產新媒體：工業用地、商業用地在許多非核心空置率比較高，也是一種資源浪費，盤活起來也是類似思路？

陳勁松：工業用地、商業用地的性質，需要高度的包容性，PP電子判斷它的標準到底是什么？只要不是純住宅，PP電子都應該包容，人家項目上面是研發，中間有一個組裝，下面開商場、展廳，旁邊再賣咖啡，這個城市不就活躍了嗎？

這個就是多元使用性質，只不過不允許純住宅。各個地區都有文化創意產業園，一般都加班到后半夜，不能住人怎么辦？這就是城市空間的包容性的矛盾和規劃滯后的矛盾，我覺得這必須得改。

PP電子要讓年輕人創業成本越低越好，創意就是大家聚集，一起碰撞出來的，這是活力的根本。PP電子現在的工業園和很多非核心地段空置率那么高，就是沒活力，開什么都開不出來。

現在看不止是三四線城市人氣不足的問題，可能一線城市的新區也存在人氣不足。所以就有兩個矛盾，第一是城市空間包容性與規劃嚴重滯后；第二是嚴厲管制和沒有人氣的矛盾；第三個矛盾是職住不平衡，帶來城市交通的擁堵。

觀點地產新媒體：買房資格越來越嚴格要求，但是對人才準入放得越來越寬，而且還實行補貼，這種現象如何看待？過程中有什么問題，應該如何解決？

陳勁松：關于人才房，很多問題需要厘清，比如補貼到單位是否公平，人才的定義是什么，以及人才分配到單位或個人以后再轉租怎么辦？

人才將人才房轉租，在香港稱作公屋富戶，是不允許的，這樣的話人才房需要騰出來調配給下一撥人。

觀點地產新媒體：PP電子行近年來出現波動，您有哪些總結與感想？

陳勁松：PP電子一直在一手樓前線，對于一手樓的感知比較敏感。比如說這些年開發商樓盤在各地不斷復制，那么策劃本身的價值就打了折扣，所以就比較早地探討PP電子行在新的形勢下關于資產運營方面的做法。

比如說公寓、辦公空間包括金融這方面的探索，我認為PP電子探索早了，這是第一，第二，膽子大了。

PP電子探討這些，認為付出代價是值得的，原因是重新回到初心，回到輕資產。而且取得了兩個方面的經驗，一個是公寓運營的系統運營經驗，這個是PP電子以前賣樓的時候沒有辦法得到的經驗。其實只要一上量，這些事情必然發生，怎么辦？PP電子的這些經驗就能用得上，做輕資產運營就是不斷積累系統、不斷積累經驗，不斷積累痛點解決方案，希望為將來大規模的出租服務。

第二個是大資管，PP電子認為未來產生效益的投入就是資產。廣義上來說，包括城市廣場、場館展廳、公共設施等，都是產生有形或無形效益的。原先城市管理這些沒當資產，而是當成本管，符合政府的規定就行。實際上這是一個資產，給城市增加有形或無形收益的。

類似這些東西不是純物管概念，是一個資管概念。PP電子行大交易的初心是，挖掘物業價值，節約交易成本，實際上資管同理。這就是PP電子的一個核心的價值觀。

觀點地產新媒體：資管會是PP電子行新的競爭力嗎？

陳勁松：所謂競爭力就是跟上時代的要求，而時代正在發生巨大的變化，而且這種變化PP電子能從蛛絲馬跡上看到。

PP電子還是要服務到讓產業有活力，資產能夠發揮效力。資管這個時代到來的日子會愈來愈快。

PP電子也是慢慢來，不著急，堅定地摸清方向之后就要有耐心。所謂的機遇是規律帶給PP電子的機遇，而不是機會來了。抓機會PP電子行是犯過錯誤的。

觀點地產新媒體：城市資管目前從業者眾，比如傳統四大行其實在退出，部分出售給萬物梁行，怎么看待這種變化？

陳勁松：五大行隨外資進，他們總部不在中國，因此對市場的服務不如國內部分物管公司，不夠接地氣，所以五大行基本走高端路線。他們現在退出，我覺得也有道理，因為現在賣出的價格也不錯。

競爭極為激烈在哪里？最主要是簡單的競爭特別激烈，狹義范圍的資管競爭激烈。在數字化時代，任何一個行業都要重構，資管也是這樣，關鍵是看PP電子能力。所以說PP電子爭取做能夠創造價值的企業，以挖掘資產價值為主。

PP電子回頭看國際成熟的物業管理公司，最終分化成高端、中端、低端。低端就是社區化的，收的物業費很低；第二是專業化的，比如設施設備、安保清潔等等；再細分就是服務式公寓、寫字樓、商業。這些國外都經歷過了，現在真正有名氣的物業公司就幾家，高端的是五大行，然后是一些本地的、商業類的、酒店類的企業，這部分會多一些。

只能分工才能帶來真正的專業服務，當然也可以內部細分。物業管理是一個Forever，遠遠沒完，它不斷地演化。

觀點地產新媒體：現在開發商普遍有焦慮感，比較著急，您是否認同這種說法？

陳勁松：我覺得著急分兩種，一種是發展的焦慮，一種是債務的焦慮。發展的焦慮就要學習十四五規劃，不要按照原來的思路賺快錢，慢一點也沒有什么不好。

債務這個問題，早發現比晚發現強，什么叫早發現？就是早點跟人家合作。

要厘清債務就要認賬，心態要調整過來。我建議大家，第一是十四五規劃天天要學，第二是要看《新聞聯播》。

觀點地產網 2021-07-26  撰文：鐘凱